市場の暴落で良いことなしの状態なのですが、ここで落胆するだけでは復活はありません。
株式市場の暴落からやや遅れて日本のREITも大暴落をしています。
株式市場を上回る暴落で賃貸収入がメインのREITが久しぶりに美味しい市場になって来ました。
J-REIT市場が大暴落
ここ一年ぐらい株式市場がやや低調・ヨコヨコだったのを尻目にREIT市場は堅調に上げ続けて来ました。
しかし、今回の暴落でやや遅れてクラッシュ。
日経225が直近の高値24115から3/19に16552とおよそ30％の下落の中、東証REIT指数は2262から1145と-49％の大暴落となっています。
3月18日現在の下落率
| 直近高値 | 3月19日 | 下落率 | |
|---|---|---|---|
| 日経225 | 24115 | 16552 | -30％ |
| 東証REIT指数 | 2262 | 1145 | -49％ |
株式市場の下落より高くなっています。
株式市場が下落をするとなぜか株式より下落率が高くなることが多いREIT市場ですが、今回も同様になっています。
ハンチングさんによるとリーマンショックの時の下落率-73％だったとのこと。
J-REITが一ヶ月で-50%下がりそうなのだけど、リーマンショック時は最大-73%。日経よりJ-REITの下げがキツイのはリーマンも今回も今のところ同じだけど、この先どうなるかは分からん。
— ハンチングたくま (@takumahantingu) March 19, 2020
リートETFの利回り10％時代到来か！
リーマンショックの時にリアルにREITの下落をチェックをしていて、瞬間的にJ-REITのETFの利回りが10％を超えるのを目撃していました。
あの時、リートのETFに投資をしようか迷っていたのを鮮明に覚えています。
しかし、当時の投資家の圧倒的な声は
「REIT市場は崩壊してなくなる」
と言う声で、外部の声に不安になり結局投資をすることがありませんでした。
利回りなど意味がないと私のブログのコメントで色々言われました・・・
しかし、実際は利回り判断は間違っていなかった。
外部の声ではなく自分の声を信じるべきでした。
その後、いくつかのREITは潰れたり合弁したりして消えましたが、REIT市場はなくなることなどなく、この時を底に10年の上げ相場を続けました。
REITの下落ほど家賃収入は下がらない
ここで重要なことは不動産の価格下落ほど家賃収入は減らないことです。
直感的にわかると思いますが、不動産の価格が半分になったからと言って家賃が半分になることはほとんどありません。
家賃収入は借主の収入や賃貸市場の需要によることの方が遥かに多く（当然、不動産価格も家賃収入の大きな要素の一つになるが）不動産の下落がダイレクトに家賃に反映されることはあまりありません。
リートの利回りが10％になった時もその後、ほとんど配当収入が減ることはありませんでした。
リート価格暴落は配当収入増加のチャンス
現在、株式市場も暴落して財務体質が良く利回りも良い銘柄が沢山あるので、今はあまり注目されていませんが、今後REIT市場は10年に一度の買い場になるかもしれません。
今すぐREITを買うことはありませんが、後20％ぐらい指数が1000を割れるようなことがあれば、投資をしていくかもしれません。
オススメのREIT投資
個別のリート投資が難しいと考えているならリートETFで良いと思います。
今後7％・8％・・・第二弾の暴落が来て10％の利回りが出てくるかもしれませんので、時々チェックするのが良いと思います。
| 証券番号 | 銘柄 | 連動指数 | 価格 | 利回り |
|---|---|---|---|---|
| 1660 | ＭＡＸＩＳ高利回りＪリート上場投信 | 野村高利回りJリート指数 | 7,080 | 5.53% |
| 2528 | ダイワ上場投信−東証ＲＥＩＴ Ｃｏｒｅ指数 | 東証REIT Core指数 | 749 | 5.03% |
| 1345 | 上場インデックスファンドＪリート（東証ＲＥＩＴ指数）隔月分配型 | 東証REIT指数 | 1255 | 4.84% |
REIT全体の平均利回りは現在6.7％と高利回りとなっています。
個別の情報は収集はこちらのサイトから
暴落をチャンスへ
暴落で運用に大きなダメージを喰らってしまっていますが、下落はピンチですがチャンスでもあります。
10年に一度の買い場が出てくる可能性があるので、臆することなくリスク資産を購入していきたいと思う。
今後は配当収入ブロガーとしてセミリタイアの一部を配当からま得るようにしていきます。
コメント
JーREAT →－50%は安いけど
倒産したら元もこもないのでは？
倒産のリスクはどうなるのでしょうか？
倒産のリスクを書いて欲しいと思います。
その上で－50%での買い付けがチャンスというならば
わかります。
by 22 2020年3月20日 22:15
REATと仰ることから察するに、ニューシティの例すらご存知ないのでしょう。
ご自分でググれば倒産のリスクがほぼ無いことがすぐ分かりますよ。
by 匿名 2020年3月20日 23:39
横から失礼しますが、リートの仕組みを勉強していただいたら、倒産云々の話にはならないと思いますよ。
by 匿名 2020年3月20日 23:57
私もそう思います。
２００８年冬のさわかみ投信の社長インタビューでつけたタイトルは「後で振り返れば今が絶好の買い場」でした。株嫌いな私でも、本気で株投資をしたいと思いました。ただ、家計が苦しくて投資の機会を逸してしまいました。
今が絶好の機会に思えてきます。すぐの回復は難しいかもしれませんが、数年先を見込めば数カ月前の水準に戻っているか、それ以上の上昇が期待出来るのではないでしょうか（素人の勝手な想像でスミマセン）。
by 匿名 2020年3月21日 01:17
REITなREATじゃなくて、(^^;)
（一番上のコメントに対して）
倒産と言うか、倒壊のリスクならあるかもね？
by 匿名 2020年3月21日 04:08
こういう記事を見てjリートに投資して資産を半減しそうな人達が後を経たなそうですね！笑。
by 匿名 2020年3月21日 09:22
REITの仕組みは、そんなに単純ではないよ。
ゆえに、破綻のリスクはあります、
しかし、今回は長期化さえしなければそこまでのことはないかと思います。
by 匿名 2020年3月21日 21:54
破綻リスクは、人に聞かずに自分で調べましょう
by 匿名 2020年3月21日 21:55
ここは買い場だと思う。倒産リスクを考えると銘柄選びが大事。
日銀が買う銘柄。三井三菱など大手が母体。売買高が大きく逃げやすい。物流、住宅は安心。ここが王道。
ホテル、商業は今ガラガラで怖いが、配当が10%以上でバクチには良い。
3月末まで、来週が勝負でしょう。
by 匿名 2020年3月22日 05:31
ホテルリートは危ない倒産があり得る、一方住宅リートは安全だ少々の不況でも家賃収入は変わりない。
by Lackｔｙａｎ 2020年3月22日 08:54
REITは普通６０%まで借入可能です。ホテル系は現状稼働率実質ゼロ。この状態が継続すると運営経費と借入金の利息で自己資本を食いつぶす可能性が全くゼロではないので、個別の銘柄ごとに運営経費や借入先や借入期間、金利を調べる必要があると思います。また高値で物件を仕入れている可能性も要考慮。個別銘柄毎にNAVを精査できる能力がないなら投資するとしても財閥系の銘柄に限定したほうがイイかもしれないですね。
ニューシティーに関しては、池袋の大型物件のキャンセルという特殊要因がありましたが、小型のリートだと資金調達失敗で破綻もあり得ます（特にホテル系の小型リートが心配）
by 名無しの権瓶 2020年3月22日 20:31
わたしはリーマンショックの時、10銘柄以上リートを買いあさりました。1つだけ倒産（吸収合併）されましたが、その他のものは私の資産拡大に大いに貢献してくれました。
半分ほどは利確しましたが、残り半分はまだ高配当を享受しています。例えば、8975いちご不動産投信は平均の買値が2万円ほどで今の利回りにすると20%以上になります。
夢よもう一度でトライしてみます。
by Yam 2020年3月22日 21:28
不動産事業というのは装置産業なわけで、果実は一定数なのに、リートというのは買い手が増えたら価格が上がるところに欠陥があると思います。実際の不動産は持てば持つほど修繕で金がかさむよ。
by ＴＵ 2020年8月26日 01:22
それらを含めて価格に反映されていると思います。
またREITの20年のリターンは全然悪くないですね。
暴落したら購入でいいと思います・・・・もちろんREITに投資をしないのも十分ありだと思います。
by cub 2020年8月26日 08:06